Au cœur d’une bataille foncière opposant la société hôtelière Djeuga Palace Sarl au cabinet-conseil Atou à propos d’une parcelle située à Besseke (Douala 1er), le conseil de l’établissement hôtelier, Me Jules Bambia, a tenu une conférence de presse le 15 octobre 2026 à Yaoundé. Entre arrêtés ministériels contradictoires, suspension d’expulsion et annulation d’une vente aux enchères in extremis le 9 octobre dernier, l’avocat revient en détail sur l’historique administratif du site, dénonce la fragilisation d’un investissement de plusieurs milliards et appelle au respect strict des procédures judiciaires en cours.
Ulrich Enyegue
Quelle est l’origine exacte du conflit autour de ce terrain ?
Le terrain litigieux est situé à Besseke, dans l’arrondissement de Douala 1er, département du Wouri. Contrairement à ce que l’on pourrait croire à la lecture des derniers actes administratifs, la situation foncière de ce site n’a pas été découverte en 2026. Elle faisait déjà l’objet d’un examen approfondi par les autorités publiques plusieurs années auparavant. Dès 2001, le ministre chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat attirait l’attention du préfet du Wouri sur les convoitises et les difficultés liées à l’occupation de cette parcelle. Des prétentions concurrentes avaient été formulées par d’anciens occupants, notamment des personnes se réclamant des anciens établissements Da Marty. L’administration était donc parfaitement informée de la situation et avait entrepris de l’examiner.
Le Premier ministre lui-même avait fait la proposition soit d’insérer cette parcelle dans le domaine privé de l’État ou de l’attribuer aux particuliers par la procédure de concession. En 2008, la société hôtelière Djeuga Palace a présenté un projet ambitieux, construire sur ce site un complexe hôtelier de standing international, destiné à contribuer au développement touristique et économique de la ville de Douala. Le projet a bénéficié de l’appui des autorités administratives locales. Le dossier a fait l’objet de consultations et d’une instruction par les services compétents. Il convient notamment de relever que, dans son rapport du 4 mars 2008, le préfet du Wouri concluait que le terrain ne supportait alors aucun titre foncier, qu’il relevait du domaine national de deuxième catégorie et qu’il pouvait faire l’objet d’une procédure de concession conformément au décret n°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national. C’est à la suite de cette instruction que le ministre chargé des Domaines a pris l’arrêté n°0000449/K.6/MINDAF/D230 du 25 avril 2008, accordant à la société hôtelière Djeuga Palace une concession provisoire sur le terrain.
Comment s’est opéré le revirement administratif en février 2026 et quelle a été la réaction de votre cliente ?
À la suite d’une requête du cabinet-conseil Atou, le ministre chargé des Domaines a pris, le 13 février 2026, l’arrêté n°00539/Y.7/MINDCAF/SG/D6/S200/S210, portant rétractation de la concession définitive accordée en 2016. Le motif alors avancé était que le terrain relèverait du domaine privé de l’État et non du domaine national de deuxième catégorie retenu lors de la procédure initiale. La société a contesté cette décision. Elle a introduit un recours gracieux le 23 février 2026, complété par un mémoire additif du 19 mars 2026.
Elle a notamment invoqué la stabilité des droits issus des concessions, les investissements réalisés, les difficultés soulevées par la qualité du cabinet-conseil Atou et la nécessité de respecter les règles applicables au retrait des décisions administratives et aux titres fonciers. Faute de solution, elle a saisi la présidente du tribunal administratif du Littoral et sollicité le sursis à exécution de l’arrêté contesté. Par ordonnance n°116/OSE/PTA/DLA/2026 du 17 juillet 2026, la présidente du tribunal administratif du Littoral a ordonné le sursis à exécution de l’arrêté du 13 février 2026 jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur sa légalité.
Comment s’est déroulé l’épisode relatif à l’ordonnance d’expulsion sollicitée par le cabinet-conseil Atou ?
Quelques jours avant le prononcé de cette ordonnance de sursis, le cabinet-conseil Atou avait fait assigner la société en référé d’heure à heure devant le président du tribunal de première instance de Douala-Bonanjo. Il sollicitait l’expulsion de Djeuga Palace et de tous les occupants de son chef, sous astreinte de cinq millions Fcfa par jour de retard, en s’appuyant notamment sur l’arrêté ministériel du 13 février 2026. Par ordonnance du 23 juillet 2026, le juge des référés a accueilli cette demande et ordonné l’expulsion. La société a immédiatement exercé les voies de recours disponibles, en interjetant appel et en saisissant la juridiction compétente d’une requête aux fins de défenses à exécution.
Elle a notamment contesté la qualité du cabinet-conseil Atou, la portée de son mandat et la possibilité de faire exécuter une mesure d’expulsion dans un contexte où l’acte administratif invoqué faisait l’objet d’un sursis à exécution. Le 9 octobre 2026, la cour d’appel du Littoral a reçu la requête de Djeuga Palace aux fins de défenses à exécution, l’a déclarée fondée et a ordonné les défenses à exécution de l’ordonnance du 23 juillet 2026.
Qu’en est-il du second arrêté du 30 juillet 2026 concernant la requalification juridique du terrain et la remise en cause du titre foncier ?
Alors que le contentieux était déjà engagé, le cabinet-conseil Atou a présenté une nouvelle requête au ministère chargé des Domaines le 29 juillet 2026. Dès le lendemain, le 30 juillet 2026, un nouvel arrêté, n°02721/Y.7/MINDCAF/SG/D6/S200/S210, a été pris. Il a été notifié à la société le 3 août 2026. Ce second arrêté ne se limite pas à reprendre la décision précédente. Il rétracte cette fois la concession provisoire du 25 avril 2008 et la concession définitive du 18 janvier 2016. Surtout, il modifie radicalement la qualification juridique du terrain: celui-ci ne serait plus seulement une dépendance du domaine privé de l’État, comme l’affirmait l’arrêté de février, mais relėverait du domaine public ferroviaire de l’ex-Regifercam. L’arrêté invoque également des éléments présentés comme nouveaux, fait état d’une prétendue fraude et déclare le titre foncier n°318/WA « nul de plein droit », tout en ordonnant la réintégration de l’immeuble dans le patrimoine de l’ex-Regifercam. Tout cela soulève, à notre sens, des difficultés juridiques majeures.
La première concerne la succession de qualifications domaniales différentes appliquées au même terrain. La deuxième porte sur la nature, la pertinence et la nouveauté réelle des documents invoqués pour justifier le changement de position administrative. La troisième concerne l’allégation de fraude, qui doit être étayée par des éléments précis et vérifiables, et non par une simple affirmation. La quatrième, particulièrement importante, concerne le pouvoir de l’autorité administrative de déclarer elle-même un titre foncier nul de plein droit et d’en tirer immédiatement des conséquences sur la propriété immobilière. La société conteste la légalité de cet arrêté. Elle a formé un nouveau recours gracieux le 6 août 2026 et saisi la présidente du Tribunal administratif du Littoral le 7 août 2026 aux fins de sursis à exécution.
Quels sont précisément les aspects de légalité et les questions juridiques fondamentales à élucider dans ce dossier ?
Une nouvelle difficulté est apparue en septembre 2026. La société a eu connaissance de deux certificats de propriété délivrés par la conservation foncière du Wouri A. Le premier, n°0675/CP/Y.10/MINDCAF/5/P530 du 17 septembre 2026, concerne un terrain de 1 hectare, 7 ares et 4 centiares situé à Douala 1er, au quartier Bonanjo, lieu-dit Plateau-Joss. Ce certificat mentionne le titre foncier n°2716, établi le 17 mars 2026, et désigne l’ex-Regifercam, société en liquidation, représentée par Lazare Atou, comme propriétaire. Le second, n°0740/CP/Y.10/MINDCAF/5/P530 du 24 septembre 2026, concerne un immeuble non bâti de 450 mètres carrés situé à New-Bell, lieu-dit Bonadouma.
Il mentionne également le numéro 2716, mais renvoie à un titre établi le 28 janvier 1959 et désigne la Fondation Niat S.a. comme propriétaire. Ces documents soulèvent une anomalie apparente : le même numéro de titre foncier est mentionné pour deux immeubles distincts, situés dans des quartiers différents, avec des dates d’établissement différentes. C’est très grave. Chaque acte que le Mindcaf poseconstitue un crime. On ne peut pas numéroter en reculant. On numérote en avançant. Ce numéro a été attribué en 1959, comment se fait-il qu’il réapparaisse en 2026 ?
L’affaire soulève une autre interrogation fondamentale. L’arrêté du 30 juillet 2026 qualifie le terrain de dépendance du domaine public ferroviaire. Or, l’ordonnance n°74-2 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial prévoit notamment, à son article 2, le principe de l’inaliénabilité des biens du domaine public. Son article 8 encadre le déclassement des dépendances du domaine public et leur incorporation au domaine privé de l’État. L’article 12 prévoit également des règles relatives à l’attribution en propriété des biens du domaine privé de l’Etat. Dès lors, si la qualification de domaine public ferroviaire est maintenue, il importe d’identifier précisément les actes ayant incorporé le terrain à ce domaine, les limites exactes de l’assiette concernée et, le cas échéant, les actes de déclassement ou autres décisions juridiquement nécessaires. Inversement, si le terrain relève du domaine privé de l’État, il convient de vérifier la base légale de toute opération ayant permis sa transmission ou son immatriculation au profit d’un tiers.
Qu’en est-il de la vente aux enchères annoncée pour le 9 octobre et de la menace directe qu’elle faisait peser sur le complexe hôtelier ?
La situation a atteint un degré de gravité supplémentaire lorsqu’un placard de vente a annoncé la mise aux enchères de l’immeuble présenté comme appartenant à l’État du Cameroun, prétendument représenté par le cabinet-conseil Atou. La vente était annoncée pour le vendredi 9 octobre 2026 à 11 heures, devant Maître Jean-Jacques Moukory Eyango, notaire à Douala-Ndokoti. Le document annonçait une jouissance effective des lieux au profit de l’adjudicataire, incluant, au besoin, la prise en charge par l’État du Cameroun de la démolition des ouvrages existants. Vous mesurez la portée d’une telle annonce. Il ne s’agit pas simplement d’une contestation documentaire.
Une vente suivie d’une prise de possession et, éventuellement, d’une démolition aurait pu avoir des conséquences matérielles et économiques extrêmement graves pour un établissement hôtelier en exploitation. C’est dans ce contexte que Djeuga Palace a engagé une procédure en référé d’heure à heure tendant à la suspension de la vente. Par ordonnance n°528/ORD du 9 octobre 2026, la présidente du tribunal de première Instance de Douala-Ndokoti, statuant en matière de référés d’heure à heure, a ordonné la suspension de la vente projetée le même jour à 11 heures, dans l’attente de l’issue des procédures contentieuses introduites devant le Tribunal administratif du Littoral concernant la propriété de l’immeuble. Cette ordonnance a également été déclarée exécutoire sur minute et avant enregistrement.
Il s’agit d’une décision distincte de celle rendue le même jour par la Cour d’appel du Littoral sur les défenses à exécution de l’ordonnance d’expulsion. Nous tenons à le préciser afin d’éviter toute confusion. L’ordonnance n°528/ORD suspend la vente annoncée. Elle ne tranche pas définitivement la propriété de l’immeuble.
Que demande concrètement la société hôtelière Djeuga Palace aujourd’hui ?
Notre cliente demande que les prétentions de toutes les parties soient examinées à partir des textes, des titres, des archives foncières, des décisions administratives et des pièces effectivement produites. Plus concrètement, ses attentes sont les suivantes : premièrement, que les décisions judiciaires intervenues soient respectées et que leur portée soit correctement comprise. Deuxièmement, que la légalité des arrêtés des 13 février et 30 juillet 2026 soit examinée par les juridictions administratives saisies. Troisièmement, que la chaîne d’immatriculation du titre foncier n°2716, les mentions figurant dans les deux certificats de propriété et le morcellement du titre foncier n°3625/W fassent l’objet de vérifications rigoureuses.
Quatrièmement, que la qualité et les pouvoirs du cabinet-conseil Atou soient établis sur la base de documents officiels. Cinquièmement, que les procédures foncières en cours puissent aboutir avant toute mesure irréversible affectant le complexe hôtelier, dans le respect des décisions judiciaires applicables. Sixièmement, que les droits de toutes les parties soient préservés et que la solution définitive soit celle que commandent les textes et les preuves.
